Premier achat : votre logement ou un bien à louer ?

01Ce que les taux réduits exigent

L'avantage suppose notamment une acquisition et une domiciliation conformes aux règles régionales, et l'absence d'un autre logement détenu en totalité en pleine propriété, sous réserve des possibilités de cession. Les biens détenus à l'étranger comptent aussi ; en Flandre, un autre terrain à bâtir peut également faire obstacle. Les conditions de l'acquisition à plusieurs doivent être contrôlées séparément.

02Premier scénario : le logement d'abord

Pour une habitation existante de 240 000 € remplissant toutes les conditions, le calcul de base donne 5 000 € à Bruxelles après abattement, 7 200 € en Wallonie et 4 800 € en Flandre, avant l'éventuelle réduction flamande complémentaire pour habitation modeste. Le même bien acheté pour être loué supporterait normalement 30 000 €, 30 000 € et 28 800 € de droits, hors frais d'acte et de crédit.

Après avoir satisfait à toutes les conditions, dont la durée d'occupation requise, le logement peut devenir un bien de rapport sans perdre pour ce seul motif l'avantage initial. Mais si vous le conservez lors de l'achat de la résidence suivante, sa détention peut empêcher l'avantage sur cette nouvelle acquisition.

03Second scénario : le bien de rapport d'abord

Le bien de rapport paie normalement le taux plein. Pour l'achat ultérieur de votre résidence, une cession de l'autre bien peut rouvrir l'avantage sous conditions. À Bruxelles, le mécanisme passe par une restitution après cession dans les deux ans de l'enregistrement de l'acte d'acquisition. En Flandre, la cession dans les deux ans doit notamment présenter le lien causal requis avec le nouvel achat ; en Wallonie, le délai de cession est de trois ans à compter de l'acte authentique. Un simple engagement de revendre ne résume donc pas les trois régimes.

Une part indivise, une nue-propriété ou un usufruit ne s'analysent pas automatiquement comme la pleine propriété d'un autre logement. Cela ne garantit pas l'avantage : les conditions de l'achat lui-même, des coacquéreurs et du patrimoine déjà détenu restent à contrôler avec le notaire.

04Le crédit et l'apport

Les attentes prudentielles de la Banque nationale utilisent des seuils de quotité de 90 % pour l'habitation occupée par le propriétaire et de 80 % pour l'investissement locatif, avec des marges de tolérance dans la production de crédits. Ce sont des attentes adressées aux prêteurs, pas des plafonds légaux individuels ni un apport minimal obligatoire. La banque apprécie notamment la valeur du bien, les revenus et le risque du dossier.

Illustrons un financement de 90 % du prix pour la résidence et de 80 % pour la location, en supposant une valeur retenue égale au prix et aucun financement des droits ni des frais. À Bruxelles, avec 6 000 € d'autres frais, l'apport hors travaux serait de 24 000 € + 5 000 € + 6 000 € = 35 000 € pour la résidence, et de 48 000 € + 30 000 € + 6 000 € = 84 000 € pour la location. Si les 24 000 € de travaux du simulateur sont entièrement payés sur fonds propres, ces montants deviennent 59 000 € et 108 000 €. Ce sont des hypothèses de financement, pas des minima imposés par la BNB ; ajoutez aussi votre réserve de trésorerie.