Écrivez l'usage du bien dans votre calcul : il fixe le taux des droits.
01Les taux en vigueur
En Région wallonne, le taux ordinaire des droits d'enregistrement sur une vente immobilière est de 12,5 %. Depuis le 1er janvier 2025, un taux de 3 % vise, sous conditions, l'habitation propre et unique. Les ventes sous TVA et les régimes particuliers doivent être examinés séparément.
Le bien acheté pour être loué et la seconde résidence restent au taux de 12,5 %. Le taux réduit vise l'acheteur qui occupe le logement.
02Ce que le taux réduit exige
Le taux de 3 % impose notamment d'établir sa résidence principale dans les trois ans de l'acte authentique pour une habitation existante, ou cinq ans pour un terrain à bâtir ou une habitation en construction ou sur plan, puis de la conserver trois ans sans interruption. Un manquement peut entraîner le complément entre 12,5 % et 3 %, sous réserve des exceptions prévues, notamment la force majeure.
Pour l'investisseur, la conséquence est directe : un logement acheté à 3 % puis mis en location trop tôt rattrape le taux ordinaire. Si votre projet prévoit d'occuper le bien quelques années avant de le louer, faites vérifier le calendrier par votre notaire avant l'acte.
03Un exemple qui se recalcule
Reprenons le cas du simulateur ImmoShark, transposé en Wallonie : un bien affiché à 240 000 €. Acheté pour être loué, il supporte 240 000 € × 12,5 % = 30 000 € de droits.
Acheté comme habitation propre et unique, il en supporterait 240 000 € × 3 % = 7 200 €. Les 22 800 € d'écart font partie de votre coût complet ; ajoutez les honoraires et frais d'acte estimés par votre notaire.
04Ce qui évolue
Le SPF Finances reste compétent pour le service des droits d'enregistrement wallons. Le transfert de ce service à la Région wallonne est prévu au 1er janvier 2028, selon le calendrier ratifié par le décret du 1er octobre 2026. Le taux réduit de 3 %, entré en vigueur en 2025, ne doit pas être confondu avec ce transfert administratif.
Le cadre de rénovation annoncé par le Gouvernement wallon envisage, à partir de 2028, que les nouveaux propriétaires d'un logement PEB E, F ou G atteignent au moins le label D dans les cinq ans. Ce calendrier est indicatif et doit encore être traduit en textes applicables : ne le présentez pas comme une obligation déjà en vigueur. Il justifie néanmoins de tester le coût énergétique et le scénario de revente.
Pour vérifier et approfondir
Wallex — Décret du 5 décembre 2024 : taux de 3 %Wallex — Transfert du service fiscal prévu au 1er janvier 2028Énergie Wallonie — Cadre annoncé de rénovation et statut réglementaireSources vérifiées le 9 novembre 2026. Vérifiez les règles applicables à votre région et à votre opération.Lire. Chiffrer. Décider.
Rassemblez les pièces avant de conclure. Ces contenus pédagogiques ne remplacent pas l’examen personnalisé d’un professionnel.
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