Avant l'offre, lisez le label EPC avec la même attention que le prix.
01Deux taux, deux situations
Pour une vente soumise au droit de vente flamand, le taux ordinaire est de 12 %. Depuis le 1er janvier 2025, un taux de 2 % vise, sous conditions, l'habitation propre et unique de personnes physiques. Les ventes sous TVA et les régimes particuliers ne sont pas compris dans cet exemple.
Un appartement acheté pour être loué relève normalement de 12 %. Certaines conditions du taux réduit s'apprécient par acquéreur : les taux peuvent différer sur leurs parts. Depuis 2026, l'achat doit notamment porter conjointement sur toute la pleine propriété et être effectué uniquement par des personnes physiques ; vérifiez aussi les conditions communes avant de répartir les taux.
Le budget flamand 2027 prévoit de porter le taux de l'habitation propre de 2 % à 3 % pour les compromis signés à partir du 1er janvier 2027 ; la mesure doit encore être transposée dans un décret. Vérifiez le taux à la date de votre compromis.
02Un exemple qui se recalcule
Reprenons le cas du simulateur ImmoShark, transposé en Flandre : un appartement affiché à 240 000 €. Acheté pour être loué, il supporte 240 000 € × 12 % = 28 800 € de droits.
Acheté comme habitation propre et unique remplissant les conditions du taux réduit, il supporterait 240 000 € × 2 % = 4 800 €, avant une éventuelle réduction complémentaire pour habitation modeste. L'écart de base est de 24 000 €. Ajoutez les frais d'acte et de crédit estimés par votre notaire.
03L'obligation de rénover
Depuis 2023, la Flandre impose une rénovation aux nouveaux propriétaires de logements énergivores. Une maison ou un appartement acquis avec un label EPC E ou F doit atteindre au moins le label D dans les six ans qui suivent l'acte, preuve à l'appui d'un nouveau certificat EPC.
Pour l'investisseur, cette obligation se chiffre deux fois : un budget de travaux dans le coût complet, et des mois sans loyer pendant le chantier. Le label figure dans l'annonce : il permet de poser la question du budget avant la visite.
04Ce que vous vérifiez avant l'offre
Quatre points méritent une ligne dans votre dossier : le taux applicable à votre situation, le label EPC du bien, le budget des travaux imposés ou souhaités, et l'apport nécessaire pour payer les droits.
Dans les outils ImmoShark, retenez le taux applicable à votre opération : ici 12 % pour l'investissement locatif flamand. Ajoutez les travaux dans la ligne dédiée et les périodes sans loyer dans la vacance. Les droits ne comprennent pas les autres frais d'acquisition.
Pour vérifier et approfondir
Vlaanderen — Taux ordinaire de 12 %Vlaanderen — Taux de l’habitation propre et uniqueNotaires — Projet de passage de 2 % à 3 % en 2027Vlaanderen — Obligation de rénovation résidentielleSources vérifiées le 9 novembre 2026. Vérifiez les règles applicables à votre région et à votre opération.Lire. Chiffrer. Décider.
Rassemblez les pièces avant de conclure. Ces contenus pédagogiques ne remplacent pas l’examen personnalisé d’un professionnel.
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