Demandez le revenu cadastral et le dernier avertissement-extrait de rôle avant de chiffrer votre net.
01Le revenu cadastral, base de deux calculs
Le revenu cadastral est un revenu fictif attribué à chaque bien par l'administration. Il est indexé chaque année : pour les revenus de 2026 et le précompte immobilier de 2026, le coefficient d'indexation est de 2,3000.
Prenons un revenu cadastral non indexé de 1 000 €, chiffre choisi pour l'exemple. Indexé, il devient 1 000 € × 2,3000 = 2 300 €. Ce montant sert de base au précompte immobilier, puis à l'impôt sur les loyers dans la plupart des locations résidentielles.
02Le précompte immobilier : un taux régional, puis la commune
Le précompte immobilier est un impôt annuel régional, payable par le propriétaire. Son taux de base est de 1,25 % du revenu cadastral indexé à Bruxelles et en Wallonie, et de 3,97 % en Flandre.
Sur notre exemple, la base régionale donne 2 300 € × 1,25 % = 28,75 € à Bruxelles ou en Wallonie, et 2 300 € × 3,97 % = 91,31 € en Flandre. Les centimes additionnels de la commune et de la province, ou de l'agglomération à Bruxelles, s'ajoutent ensuite ; leur taux varie d'une commune à l'autre.
Le montant réel figure sur l'avertissement-extrait de rôle reçu par le vendeur. Demandez-le pendant la visite : il remplace une estimation par une pièce.
03Les loyers dans votre déclaration
Pour un immeuble bâti non meublé loué à une personne physique qui ne l'affecte pas à sa profession, vous déclarez le revenu cadastral non indexé. L'administration l'indexe et le majore de 40 % pour établir le revenu imposable ; les loyers réels n'entrent pas dans ce calcul. Avec un RC non indexé de 1 000 € et le coefficient 2026 de 2,3000, la base est de 2 300 € × 1,40 = 3 220 €, même si les loyers annuels atteignent 18 000 €. Cette base n'est pas le montant de l'impôt.
En cas de location professionnelle ou, en règle générale, à une société, vous déclarez aussi les loyers et avantages locatifs. Pour un immeuble bâti, l'administration applique un forfait de frais de 40 %, plafonné aux deux tiers du RC revalorisé. Le revenu imposable ne peut être inférieur au RC indexé majoré de 40 %. Certains dispositifs, notamment certaines locations sociales, et les situations mixtes ont leurs règles propres.
Le profil du locataire change donc votre impôt. Notez-le dans votre dossier avant de choisir à qui louer, et faites valider le calcul par votre conseiller fiscal lorsque l'usage est mixte.
04Le crédit ne réduit plus l'impôt sur les loyers
Jusqu'aux revenus de 2024, le bailleur pouvait déduire de ses revenus immobiliers les intérêts de l'emprunt contracté pour acquérir ou rénover le bien. La loi du 18 décembre 2025 supprime cette déduction à partir des revenus de 2025 (exercice d'imposition 2026), y compris pour les crédits en cours.
Pour cette déduction ordinaire fédérale, l'impôt se chiffre donc sans déduire les intérêts, y compris ceux d'un crédit existant. Le simulateur ImmoShark inclut le précompte dans les dépenses annuelles du bailleur ; ses indicateurs de rendement et de trésorerie restent avant impôt personnel. Calculez celui-ci séparément avec votre conseiller, puis retranchez-le pour connaître votre trésorerie après impôt.
Pour vérifier et approfondir
Vlaanderen — RC et coefficient d’indexation 2026Bruxelles Fiscalité — Précompte immobilierWallonie Finances — Précompte immobilierVlaanderen — Calcul du précompte immobilierSPF Finances — Déclaration 2026 : RC non indexéSPF Finances — Location à usage professionnelJustel — Loi du 18 décembre 2025, articles 2 et 14Sources vérifiées le 9 novembre 2026. Vérifiez les règles applicables à votre région et à votre opération.Lire. Chiffrer. Décider.
Rassemblez les pièces avant de conclure. Ces contenus pédagogiques ne remplacent pas l’examen personnalisé d’un professionnel.
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