Un bail, trois Régions : ce qui change pour le bailleur.

01Trois textes, une même architecture

Le bail de résidence principale relève du Code bruxellois du logement, du décret wallon du 15 mars 2018 et, en Flandre, du Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019. À Bruxelles, la réforme du 4 avril 2024 a introduit des changements à partir du 1er novembre 2024, avec des dispositions transitoires variables. La date du bail reste donc essentielle.

Neuf ans constituent la durée de principe. Un bail de courte durée ne dépasse pas trois ans. En règle générale, l'absence de congé au moins trois mois avant le terme, ou la poursuite de l'occupation sans opposition, le fait relever du régime de neuf ans à compter de son origine. À Bruxelles, le bail de moins de six mois constitue une exception : il prend fin au terme convenu sans congé.

02Quand le locataire part

Dans le régime ordinaire de neuf ans, le locataire peut partir avec un préavis de trois mois. Si le bail prend fin durant la première, la deuxième ou la troisième année, l'indemnité est respectivement de trois, deux ou un mois de loyer ; elle n'est plus due après ces trois années.

Pour les baux courts relevant des régimes actuels, le locataire peut en principe partir avec trois mois de préavis et un mois d'indemnité à Bruxelles et en Wallonie. En Flandre, l'indemnité est de 1,5, 1 ou 0,5 mois selon l'année de fin du bail. À Bruxelles, cette faculté concerne les baux d'au moins six mois : un bail de moins de six mois ne bénéficie pas de cette résiliation anticipée. Il n'existe pas d'interdiction générale de partir pendant les six premiers mois d'un bail plus long.

Dans votre simulation, ces règles se traduisent par des mois de vacance possibles : le locataire peut partir tôt, et l'indemnité ne couvre qu'une partie de la relocation.

03Quand vous reprenez le bien

Le bailleur peut, sous des conditions précises, donner congé pour occupation personnelle ou familiale ou pour travaux importants. Pour un bail ordinaire de neuf ans, un congé sans motif à la fin du premier ou du deuxième triennat exige un préavis de six mois et une indemnité de neuf ou six mois de loyer. À l'échéance normale des neuf ans, un congé régulier de six mois met fin au bail sans cette indemnité. L'indemnité de trois mois parfois citée après le troisième triennat concerne le régime des baux de plus de neuf ans.

Chaque motif a ses conditions de forme et de délai. Un projet de revente ou de travaux se chiffre donc avec le bail en cours, avant l'offre.

04Garantie, enregistrement, indexation

Les formes de garantie encadrées par les régimes actuels sont limitées à deux mois de loyer à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, et en Wallonie depuis le 1er juin 2023 ; en Flandre, le plafond est de trois mois pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019. Vérifiez le régime des baux antérieurs et de la sûreté choisie. À Bruxelles, la restitution doit normalement intervenir dans les deux mois de la remise des clés ; les litiges et certains décomptes de charges appellent des règles spécifiques.

Le bailleur doit enregistrer le bail dans les deux mois de sa signature. À Bruxelles, les démarches régionales sur Irisrent et fédérales sur MyRent coexistent. Le défaut d'enregistrement peut permettre au locataire de partir sans préavis ni indemnité, mais les formalités diffèrent : en Wallonie, il faut notamment une mise en demeure restée sans effet pendant un mois ; en Flandre, le locataire informe le bailleur et le bail prend fin le premier jour du mois suivant. Consultez la procédure de la Région avant d'agir.

L'indexation se demande par écrit, au maximum une fois par an, à l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail et sous les conditions applicables. À Bruxelles, le bail doit être enregistré et le PEB communiqué. Pour les anciens baux visés par les mesures énergétiques, des facteurs de correction restent nécessaires à Bruxelles et en Flandre ; en Wallonie, un calcul adapté reste aussi applicable après le 31 octobre 2023 pour les logements D, E, F et G concernés. La fin de la limitation temporaire n'autorise donc pas à ignorer ce calcul.