LA LECTURE DU DOSSIER
01Ce qui attire le regard
Notre second exemple imagine un immeuble de trois logements, affiché à 420 000 €. Un loyer global de travail de 3 000 € par mois crée un premier attrait. Avant d’en tirer une conclusion, il faut établir la situation du bien et la possibilité de l’exploitation projetée.
02Ce que coûte le projet
Nous retenons ici 63 000 € de frais et 90 000 € de travaux, à titre d’exercice uniquement. Le coût complet ressort à 573 000 €. Le loyer est une hypothèse de projet, à distinguer d’un revenu existant.
03Ce que le calcul révèle
Deux mois de vacance et 6 500 € de dépenses annuelles donnent 23 500 € de revenu net avant impôt et crédit. Ce résultat dépend directement de l’exécution du chantier et de la réalisation du scénario locatif. Avec une mensualité de 1 700 €, la trésorerie ressort à 258 € par mois avant impôt personnel.
04La décision reste à préparer
Il faut donc séparer les vérifications du statut des logements, les devis, le calendrier de travaux et les hypothèses de location. Un tableau qui ignore ces dépendances fournit un chiffre précis pour une situation encore incertaine.
Un loyer de projet et un budget non documenté restent des hypothèses, même lorsqu’ils produisent un résultat attractif.
Les questions qui restent
- La situation urbanistique de chaque unité est-elle établie ?
- Les devis portent-ils sur un programme comparable ?
- Le calendrier sans loyer couvre-t-il réellement la durée des travaux ?
