LA LECTURE DU DOSSIER
01Ce qui attire le regard
Ce quatrième cas fictif part d’un immeuble gantois affiché à 495 000 € : un commerce au rez-de-chaussée, deux appartements aux étages. Le commerce est loué 2 500 € par mois, chaque appartement 850 €. Sur le papier, 4 200 € de loyers mensuels, dont plus de la moitié vient du rez.
02Ce que coûte le projet
Nous retenons 65 000 € de frais, dont des droits d’enregistrement de 12 % pour un bien d’investissement en Flandre, et 20 000 € de travaux. Ce sont des hypothèses pédagogiques ; les frais exacts se vérifient avec le notaire. Le coût complet atteint 580 000 €.
03Deux baux, deux régimes
Le rez est loué par un bail commercial, régi par la loi du 30 avril 1951 : neuf ans en principe, avec une faculté pour le commerçant d’en sortir à la fin de chaque période de trois ans, moyennant un préavis de six mois, et un droit au renouvellement. Les appartements relèvent du décret flamand sur le bail d’habitation : neuf ans par défaut, trois ans au plus pour un bail de courte durée, et un préavis de trois mois pour le locataire. Durées, sorties, indexation et charges se lisent donc bail par bail.
04Ce que le calcul révèle
Avec un mois de vacance par appartement, aucun mois vide au rez et 7 400 € de dépenses annuelles, le revenu net avant impôt et crédit est de 41 300 €. Avec une mensualité de 2 400 €, la trésorerie ressort à 1 042 € par mois. Testons maintenant l’année où le commerçant use de sa sortie au terme d’une période de trois ans : six mois sans loyer au rez font tomber la trésorerie à −208 € par mois.
05La décision reste à préparer
Le dossier se lit à travers ses trois baux : leurs échéances, les dates de sortie possibles, l’indexation et la répartition des charges. Le rendement global ne dit pas lequel des trois porte le risque. Le manuel y revient au Chapitre R5.
Un immeuble mixte se lit bail par bail avant de se lire en rendement global.
Les questions qui restent
- Quelles sont les échéances triennales du bail commercial ?
- Les appartements sont-ils loués en bail de neuf ans ou de courte durée ?
- Comment les charges communes se répartissent-elles entre le commerce et les logements ?
